Cómo seleccionar subastas interesantes para invertir, es una de las primeras cuestiones que nos planteamos cuando vamos a hacer nuestra primera compra en subasta. Cómo distinguir las buenas de las que no lo son; nosotros, desde Ayuda Subastas realizamos una primera selección con la información que viene en el portal de subastas del BOE, quizás, más que seleccionar, lo que hacemos es descartar.
La referencia catastral
La referencia catastral es una de las cuestiones más importantes a la horade seleccionar una subasta, si no encontramos la referencia catastral del inmueble eso por que no viene bien la dirección, con que hay que tener mucho cuidado, podría ocurrir que toda la investigación que hagamos en realidad la estemos haciendo de otro inmueble y al final tengamos un problema.
Con la referencia catastral, tenemos ya más seguridad en cuanto al inmueble, cuál es exactamente y otros datos que nos pueden ayudar en la investigación.
El valor de mercado
También es importante conocer el valor real de lo que vamos a comprar, es una cifra que nos servirá como punto de inicio a la hora de valorar el negocio o el beneficio que se puede obtener en una compra.
Para obtener el precio de mercado de un inmueble existen varias opciones, aquí en Ayuda Subastas utilizamos la herramienta de que dispone Idealista ya que considerando que es el portal de inmuebles más grande de toda España, tiene más elementos de comparación.
El valor de subasta
Bien, esta es la cifra que lo marca todo, es el valor que le han dado al inmueble que se subasta y por ende es la cantidad de la que parten todos los estudios a la hora de pujar.
La adjudicación directa
La adjudicación directa es la cantidad mínima que hay que pujar para que en el caso de adjudicarse la subasta, sería aprobada por la mesa de subasta, es decir que por encima de esta cantidad nos adjudicamos la subasta directamente y si la puja está por debajo, tanto el ejecutado como el ejecutante tienen el derecho a tanto ellos o como si presentan a una tercera persona, de, superando la puja ganadora aunque sea en un euro, se la adjudicaron ellos.
Bien, lo veremos mejor en este ejemplo:
Inmueble de ejemplo:
Valor de subasta: 100.000€
Tipo de subasta: Judicial en via de apremio
Adjudicación directa: 70.000€ (Es el 70% del valor de subasta)
En este caso, si la puja ganadora es de 72.000€ por ejemplo, la adjudicación sería directa, el ganador de la puja es el adjudicatario
En el caso de que la puja ganadora fuese de 66.000€ se abriría un periodo para que el juzgado notifique a los dos involucrados, ejecutado y ejecutante y puedan ejercer el derecho de tanteo, con el riesgo de que al final no sea adjudicado el inmueble a la puja más alta.
¿Bien y cuál es el primer filtro que aplicamos para seleccionar subastas interesantes?
Pues con los datos de los que hemos hablado, haríamos la siguiente reflexión.
Si el valor de subasta son 100.000€ y la adjudicación directa son 70.000€ tendremos que ver el valor de mercado para poder comprar. Suponiendo que el valor de mercado son 140.000€ y que es a partir de 70.000€ cuando me lo puedo adjudicar de forma directa, calculamos que desde 70.000€ de puja a 140.000€ hay 70.000€ de diferencia (Digo diferencia no beneficio)
Bien, esta subasta si que la seleccionaremos para nuestras subastas interesantes por que si no hay nada raro, seria una buena candidata a obtener buenos beneficios.
No obstante,este sería solo el primer paso, una vez seleccionada la subasta, habría que seguir los siguientes pasos:
Pasos para seleccionar subastas interesantes
1.- Primer filtro: Cálculo de los valores de subasta, referencia catastral, valor de mercado y adjudicación directa.
2.- Estudio de cargas y deudas: Realizaremos un estudio de las cargas que tenga el inmueble, veremos que cargas tiene, cuantas se cancelaran, cuántas quedarán pendientes, que cantidad habría que pagar de ITP, qué gastos puede tener toda la operación.
3.- Visita al inmueble: Es imprescindible que se realice una visita al inmueble con el fin de obtener la mayor información posible, quién vive, qué intenciones tienen, si el piso esta en buen estado, entorno, vecinos, etc.
4.- La Puja: Una vez tenemos toda esta información, estudiaremos cuál será nuestra máxima puja y prepararemos el momento de empezar a pujar.
Nuestra selección de subastas interesantes del BOE, es una primera filtración donde nos deshacemos de las subastas que no nos proporcionan la información adecuada, hay que tener en cuenta que se publican miles de subastas al mes en toda España y es mejor descartar alguna que aumente el riesgo.
También descartamos aquellas que la subasta no es del 100% de pleno dominio, casos como mitades indivisas, usufructos, etc.